来源：叶檀财经
文/时晨晨
春节将至，如临大敌！
三场残酷的战争摆在面前，过了一道关，还有一道关，每一战都影响深远。
好不容易，过关斩将，走到了最后，还得面临一个灵魂拷问。
最后一个拷问，直接决定个人的命运！选对了，阶层晋升；选错了，再难翻身！
第一场战争：浩浩荡荡激动人心！
现在，大城市街头人少了很多，街边的小店也都大门紧闭，还在营业的餐厅门口都排起了长队。
以前经常去吃饭的小店，年后就不开了，老板也早早地回老家了。
第一场战争，春运，已经打响！
春运，可以追溯到上世纪90年代，6亿农民工进城，掀起浩浩荡荡的春运大潮。
春运大潮，一潮比一潮高，年5亿多人次，年的10亿人次，年的20亿人次，现在已经突破30亿人次！
作为人类历史上最大规模的周期性迁徙，中国春运载入史册！
这里记录了最真实的人间百态，有一年的辛劳，旅途的艰辛，也有归乡的期盼。
这里有年轻的妈妈，拼尽全力，背着像山一样高的行李，手提像石头一样重的背包，右手还能紧紧抱着自己年幼的孩子！
虽然精疲力尽，但是她的目光坚定、刚毅，让人热泪盈眶！
这里也有，人到中年的各种心酸！
过去40年，中国劳动力大迁徙，城市化大发展，极大的冲击了原有的家庭结构。
一部分家人的“根”在这个城市，一部分家人的“根”在那个城市，很无奈，这种矛盾难以调和。
所以，对于有些人来说，春运是团聚，对于有些人来说却是别离。
本应团聚之日，宁波白先生还得被迫送父母回老家。
父母在车窗上写下“保重”二字，击中这个坚强男人内心最柔软的地方，让他忍不住掩面而泣。
春运40载，这样的镜头还很多，浓缩了世间的悲欢离合，喜怒哀乐！
当然，春运也记录了这40年之内，中国基建翻天覆的变化！
上世纪90年代，我们的列车平均时速仅48.1公里，现在速度达到公里，提升了.65%！
上世纪90年代，我们人均铁路只有5.5厘米，不足一根香烟长，年以前甚至没有一条高速公路。
现在，我们的铁路总里程高达13.9万公里，每百平方公里公路密度达到48.92公里，是改革开放初期５倍多！
而高速公路，更是基本上覆盖了全国98%的小城市。
最厉害的是，我们的高铁，无论从哪个指标看，我们基本上都是全球第一，而且大幅领先！
我们的高铁里程达到了3.5万公里，排名全球第一，占全球的比重超过70%！
我们的高铁客运量12亿人次，占全球的60%，全球第一，后面几名加起来都不及我们零头！
这不是终点，而是新的起点！
年末，发改委，以及各地方政府，又新批了一系列交通强国重大项目，我们的高铁网最终建成“八纵八横”！
这不仅意味着巨大的投资机遇，也意味着社会的重构！
为了这场春运战争，和谐号、复兴号数万列高铁犹如利箭在弦，就等一声令下！
跨过山和大海，也穿过人山人海，当你终于抵达心念念的故乡时，却发现：
最期待你的人，不是你的父母，而是朋友的朋友，同学的同学。
提高警惕，回家后，你还面临第二场战争！
第二场战争：
你是战利品同学是工具开发商是玩家！
在这场战争中，你是被争夺的“战利品”，你的同学朋友是工具，背后的大佬是“饥不择食”的开发商！
年，开发商实在是太难了，销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩。
年，宣告破产的房地产相关企业数量多达家，12月份创下全年最高点，平均每天1.5家企业破产，创历史记录！
90%的开发商都面临生死抉择，尤其是临近年关，日子异常辛苦。
一直以为，倒下的都是些弱不禁风的小房企。
万万没想到，全国50强，近千亿规模的大房企福晟也没挺过年关，项目停工，股价闪崩，裁员50%，申请破产也被拒绝！
日子过的好的，只剩下碧桂园、万科、恒大和融创等几个龙头企业，销售规模不断创新高，员工也早早的放假过年，年假长达18天。
还在苦苦挣扎的三四线城市的开发商，只能拼命的“压榨”员工，打满鸡血，发动全员卖房。
基层员工每人卖1套；经理和总监级别，每人需要卖出2套；总监以上每人需要卖出4套；副总裁每人需要卖出6套。
卖不出去，不仅不发年终奖，还可能会被裁掉！
所以，他们会挨个找手机里的通讯录、同学录，发动所有关系，联系在外地朋友和同学，以及朋友的朋友和同学的同学。
在大城市里的你们，就是他们的救命稻草！
因为留在老家的同学和朋友，谁家没有两套房子？
仅靠常住人口，消耗不动那些房子了，更何况库存还那么庞大。
（来源：易居中国）
年11月份，个城市中，有62个城市库存都在增长，特别是惠州、柳州和青岛，库存同比增速分别达到了89%、73%和65%。
新建住宅库存面积增加，是一个趋势，二线城市持续了7个月，三四线城市持续了13个月。
这一轮地产调控，已经持续四年多，这次是来真的了。
受伤的不仅是房企，还有极其依赖土地财政的各级城市。
当然，战争也不局限在房企，各个城市之间的战争，也全面展开！
第三场战争：老家图你的钱新家图你的人！
临近春节，各城市非常着急！这是老家和新家之间的一场战争！
人口净流出地区，赶在春节假期前，出台各种利诱政策，要把返乡的老乡们，留在当地。
像衡阳市衡东县、盘锦兴隆台区，本身自己就不富裕，能给的优惠就是，免契税或补贴部分契税。
像自贡市富顺县、达州市、盐城阜宁县，本身日子还过得去，就直接通过财政给钱了。
更厉害的是，衡阳市，直接下调首套房和二套房的首付比例！
衡阳市本轮调控以来，第一个下调首付比例的城市，也是刺激楼市最有效的手段。
看，三四五线的老家城市，为了把你留在当地，给出了多大诚意！
人口净流出地区，一看形势不对啊，也赶紧出台政策：老乡别走，“来了就是自己人”！
先是长三角的苏州。
1月6日放大招，降低人才落户标准，本科即可落户，可以先落户后就业，大专学历落户时间也缩短。
抢人，得讲究诚意。
苏州放松落户，还局限于“市级”，广东省长就亲自下来抢人了。
1月14日，广东省省长马兴瑞在作政府工作报告时说，广东将放开除广州、深圳之外的城市落户限制。
抢人的基本单位，从市一级，扩大到省一级，抢人大战再度升级！
实际上，这场战争，早就全面开打了！
年12月25日，重磅文件就要求，全面取消城区常住人口万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口-万的大城市落户条件。
此举意义重大，全国人口大流动，堪比年家庭联产承包责任制推广，极大影响社会各层面。
对未来楼市的影响也非常深远！全国抢人大战，巅峰对决，中小城市限购政策，名存实亡！
仔细观察人口流出地区和人口流入地区的政策，会发现他们之间有重大不同。
三四五线老家城市，它们都不加掩饰，就是赤裸裸的图你的钱，只要你买了房子，你人可以走。
长三角和珠三角，不一样啊！
苏州存销比仅7个月，非常低了，不差你那一套房，差的是你这个人。
苏州是全国有名的制造业城市，跟广东性质类似，没有人不行，他们最担心的就是，你年后回老家买房后，就不回来了！
灵魂拷问：到底要不要返乡置业？！
老家有政策，新家也有政策。
老家的中介朋友，也不断提醒你，“钱越来也不值钱”，“你是家乡的娇子，不要成为他乡的游子”。
氛围就变得很诡异，自己坐着高铁，好不容易挤过春运，跨越千里回到老家，怎么都感觉像是一块儿鱼肉呢？
这是最后的灵魂拷问：到底要不要返乡置业呢？
很多人已经心动了！
58同城、安居客发布的《-年返乡置业调查报告》显示，有68.6%倾向于选择回乡置业，有29.8%想在工作城市置业。
这个数据非常令人吃惊！
要知道，去年倾向于回乡置业的人才52.7%，一年增加了15.9个百分点！看来，还是老家城市给的补贴“香”！
返乡置业最热门的城市有哪些呢？重庆第一，成都第二，西安第三！
这些城市有个特征，比如国家中心城市，但是最重要的特征就是：
它们是重要的高铁枢纽，不管是现在，还是未来！
高铁，确实方便了很多，从这个城市到那个城市，时间大幅缩短。相应的，城市空间距离也大幅缩短。
这也成为中介给你推荐老家房子的重要理由！
通高铁了，房价就一定会涨吗？别急，看看美国的经验。
年，美国通过了《美国州际高速公路法》，然后建成了发达的全美州际高速公路网络，极大的降低了物流成本。
上世纪70年代，美国五大湖区老工业基地开始衰败，产能过剩，又面临产业升级压力。
产业转移和人口转移时机出现，方向就是美国自然资源丰富，空间广阔的西部和南部地区。
结果就是，美国产业大转移，五大湖地区衰败，房价停滞！
美国的案例给我们两个启示：
第一，高铁只是大幅降低了大家的出行和迁移成本，仅此而已！
至于一个城市发展会不会好，不能看通不通高铁，得看这个城市自身的禀赋资源。
通高铁，会放大一个城市的优点，同时也会放大一个城市的缺点！
没有产业基础，营商环境又很差的高铁节点城市，通车之后只会加速衰落，人口和经济同时萎缩。
看两张图就知道了：
第二、到一定程度，产业需要升级和转移，中国当下产业和人口转移的方向也跟美国一样：广大的中西部地区！
先看人口流动的证据。
京东数科报告显示，年，北上广深的人口迁移均呈现净流出态势，呈现一定的“逆城市化”特征。
与之相对应的是，成都、重庆、长沙等中西部城市人口净流入强劲，其中成都等部分城市已经表现出很强的都市圈效应。
近几年，人口迁移大趋势已经改变，从过去的“孔雀东南飞”转为回流中西部城市。
再看房价规律。
通过这些年，国家主导转移转移，以及中西部大城市大力抢人，大批产业正在慢慢向中西部迁移。
最终体现就是，中西部房价涨幅开始超过东部沿海地区城市。
所以，要不要返乡置业，结论就很明显了：
记住了，可以返乡置业，但是只能在省会城市买，千万别买高铁沿线的小城市！
接下来，再看看买房的时间节奏！
我们国家太大了，各个城市差异特别大，每个城市都不一样，所以，这意味着，各城市不一样。
看看下面两张图，上一轮调控。
先看一线城市房价，年3月份，房价指数跌到低谷，增速为-2.3%，然后开始反弹，年4月份达到最高点，增速为36%。
再看小城市的房价，年-年，房价并没有明显异动。什么时候开始动的？都年4月份的时候，年和年才开始轰轰烈烈的涨势。
对比一下发现：一线城市房价启动时间，大概比小城市房价早了一年多。
反观这轮房价，以深圳为代表的一线城市，在年末和年初就已经开始启动了。
所以，很多人看到深圳抢房，都联系到自己老家，说自己老家楼市还很冷。
别着急，有时间差呢，差不多一年多后小城市房价就该松动了！
这一轮调控放松，已经启动，诱惑也很多，但钱是自己在外面漂泊多年，辛辛苦苦挣的。
已经经历了三场战争，就不要再做无谓的牺牲了，返乡置业，不要选小城市，更不要选高铁沿线的小城市。
实在要置业，就挑中西部的省会城市，大的高铁交通枢纽！
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