来源：亿翰智库
年
正月十六
2月9日
此次疫情属突发事件，疫情发生前，宏观方面，货币政策边际宽松，但房地产行业的信贷资金流入依然有限；因城施策方面，房地产市场调控逻辑仍在，但是方式逐步优化；保障性住房方面，从增加供给向加强管理过渡。疫情发生后，多地房企售楼处暂停开放，规避人字当头，以稳为主；但在疫情冲击下，短期调控存在松动空间。
一、常规调控：
信贷资金面偏紧，因城施策持续优化
1月，房地产行业常规性调控政策主要包括三个方面：
第一，宏观方面，边际宽松的货币政策下，房地产行业的信贷资金流入依然有限。
第二，地方政府因城施策，房地产市场调控逻辑仍在，但调控方式逐步优化。
第三，保障性住房方面，从增加保障性住房供给向加强保障性住房管理过渡。
1.货币政策宽松，但行业信贷资金流入受限
1月上旬和中旬货币政策略有宽松，但房地产行业信贷资金面偏紧。受农历新年流动性需求的影响，1月货币政策略有宽松，央行通过降准和逆回购积极补充流动性。
1月1日，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，有效增加了金融机构的资金，降低了金融机构的资金成本。另外，央行又多次实施逆回购，提供流动性支持。但是宽松的货币政策对房地产行业的资金改善作用有限。
1月15日，银保监表示年要继续落实“房住不炒”要求，严格监管信贷资金，防范信贷资金违规流入房地产市场，持续遏制房地产金融化泡沫化。
1月16日，央行也表态，年继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比，实施信贷资源的增量优化和存量调整。从上中旬银保监和央行的态度来看，年主要调整房地产行业的信贷资金结构，难以大幅增加信贷资金供给，房地产行业的信贷资金流入依然严格受限。
图表①：1月宏观方面政策
资料来源：亿翰智库
2.地方政府因城施策，调控方式优化
因城施策方面，各地方政府继续贯彻因城施策的调控理念，宽严并济。一方面，房价上涨过于迅猛的城市，政策调控收紧。另一方面，为保障刚需，部分地区边际放松购房限制。与年相比，因城施策的调控方式有下列特征：
第一，人才引进与落户资格、保障性住房和购房补贴等方式相结合，通过推出更优惠措施吸引人才。具体来看，苏州进一步调整人才落户限制政策，本科生可直接落户。广州住建局发布通知，本科以上学历均可在广州申购共有产权房。济南住建局则对人才实施购房补贴。
第二、公积金贷款由提升贷款额度向简化贷款程序转变。1月8日，北京简化了住房公积金业务办理流程，规定职工办理住房公积金提取业务时，不再提交纸质提取申请表，改为职工本人书面授权承诺。同日，揭阳也再次重启异地公积金贷款业务，为公积金住房贷款提供了便利。
第三、低能级城市实施购房补贴，鼓励农村居民购置城镇商品房。1月10日，达州市规定凡购房者购买建筑面积低于平方米的新建普通住房，按房屋产权证登记的建筑面积，由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予元/平方米的补助。阜宁县则对农房拆除，退出宅基地、到县城新购商品房（含二手房）等提供补贴，鼓励农村人口进县城购置商品房。
第四、为加快推进新型城镇化，部分省份放宽落户限制。山东省宣布全面取消城区常住人口万以下的城市落户限制，放宽城区常住人口万至万的大城市落户条件。在广东省十三届人大三次会议上，广东省省长马兴瑞也指出将放开放宽除广州、深圳以外的城市落户限制。年是全面建成小康社会的收官之年，新型城镇化是全面建成小康社会的子目标，未来可能有更多的省市会放松落户限制。
在房地产市场，我们认为因城施策的调控逻辑依然会贯穿年，但调控方式可能更趋多样化。
整体上，因城施策可能主要会呈现以下趋势：高能级城市继续加强人才引进力度，优化人才引进政策，引入高质量人才；低能级城市则聚焦于放宽落户限制，或通过购房补贴等方式边际调整住房市场需求。
图表②：1月因城施策方面政策
资料来源：亿翰智库
3.保障性住房从增加供给向加强管理过渡
保障性住房方面，调控政策从增加保障性住房供给向加强保障性住房管理过渡。年多地集中力量，加强保障性住房供给。随着前期保障性住房投入使用，当前关于保障性住房方面的政策也逐渐由增加保障性住房供给向加强保障性住房管理过渡。广州规定共有产权住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益，提高了共有产权住房的权益。上海新政规定本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的，可以申请购买共有产权保障住房，规范了共有产权房的申购人群。成都市人民政府办公厅发布了《关于进一步完善住房保障体系加快实现住有所居的实施意见》，分类施策以解决住房困难问题。
在公租房、共有产权房等保障性住房的供应量已经初具规模后，下一步的政策调控将聚焦于保障性住房的管理，如保障性住房的权益合法化，保障性住房申请的规范化等。优化保障性住房管理政策对社会和房地产市场可能有下列影响：
1）对社会而言，有助于解决住房困难群体的刚性需求，维护社会稳定；
2）对于房地产行业而言，保障性住房供应也有助于改善住房供给结构，促进房地产行业有序发展；
3）对商品房市场而言，随着保障性住房供应增大，或出现部分保障性住房和商品房同权，对商品房产生一定的挤出效应，未来房地产市场或许对商品住房质量、性价比等要求更高。
图表③：1月保障性住房政策
资料来源：亿翰智库
二、疫情冲击：
多城市售楼处关闭，房企开复工延期
1月下旬新型肺炎疫情加重，一方面，多地住建局发文要求关闭售楼处，房企销售业绩承压；另一方面，多个省市延迟复工日期，房企施工进度将被推迟。
1.售楼处关闭，销售业绩承压
为减少人员聚集，防范新型肺炎感染，1月共有12省城的房协/住建厅/住建局发文倡议/要求房企暂停开放售楼处。部分城市虽未出台关闭售楼处通知，但多数房企主动关闭在售楼盘营销中心，防止疫情在售楼处传播扩散。面对疫情，房企表现出了大局意识，但是关闭售楼处，房企销售业绩将面临较大压力。
具体而言，疫情尚未控制，售楼处恢复营业时间仍未通知，疫情持续时间越长，房地产行业的销售业绩将遭受更大的冲击。从不同能级城市来看，疫情对三四线城市的影响可能最显著。根据以往经验，春节前后是三四线城市返乡置业群体购房的最佳时期。但受新型冠状病毒疫情影响，三四线城市返乡置业需求将被搁置。
2.假期延长，开复工延期
疫情还使多个省市推迟复工时间，以降低疫情感染率。如上海、重庆、广东省和福建省等省市都号召各类企业不早于2月9日24时前复工。对于房地产行业而言，复工时间延后将使房企的施工进度延期。但相对于关闭售楼处对房企销售业绩的影响，假期延长导致施工延期对房企的负面影响较小，因为疫情受控制后，房企有较大的自由度调控施工进度。
图表④：1月56城关于房地产行业坚决落实配合做好疫情防控工作的发文情况
资料来源：亿翰智库
三、政策预判：
疫情冲击加大经济下行压力，短期调控将有放松空间
疫情发生前，房地产调控政策坚持“房住不炒”，以“稳房价，稳地价，稳预期”为核心。疫情发生后，将对中国经济，对房地产市场产生一定的负面影响。为抵御经济下行风险，政府后续可能提供必要的政策支持。
整体上，我们认为“稳”字当头的房地产长期调控政策方向仍将延续，但短期为缓解疫情冲击带来的负面影响，政策可能出现小幅松动。
短期宽松的方向有二：一是在因城施策的调控逻辑下，部分城市边际放松购房限制，弥补疫情期间搁置的购房需求；二是政府部门在严格监管信贷资金的同时，小幅放松房地产行业的信贷限制，为房企提供必要的信贷资金，缓解房企的现金流危机。
具体来看，第一，在因城施策的调控逻辑下，部分城市可能通过继续放开人才引进政策边际放松购房限制，弥补疫情期间搁置的购房需求。疫情发生前，房地产市场已面临严格的政策限制，如限购、限售、限贷和限价等。受疫情影响，1月下旬多地区的房企售楼处暂停开放，对房企而言，销售业绩将产生更大的下行压力。疫情得到控制后，受到抑制的需求需要释放，地方政府可能在因城施策的调控逻辑下边际放松购房限制。
第二，疫情冲击下，宽松的信贷政策将是保障房企避免现金流断裂危机的重要举措。对房企而言，销售回款下滑，现金流入减少，但是固有的债务偿付和投资支出等现金流出并未降低，因而部分房企可能面临现金流困境。我们认为政府部门后续可能会小幅放松房地产行业的信贷限制，为房企提供必要的信贷资金，缓解现金流危机。
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